築古戸建て不動産投資を始める際、物件購入後に発覚するトラブルの一つが「不適合責任（契約不適合責任）」です。不適合責任は、売買契約時点での物件状態が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
投資家として、この責任の範囲や具体的な保証内容を正しく理解し、物件購入時のリスク管理を徹底することが重要です。本記事では、築古戸建て投資における契約不適合責任の基礎知識と注意点を詳しく解説します。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売買契約書に記載された内容や物件の説明が、実際の物件状況と一致していない場合に適用される売主の責任です。2020年の民法改正以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、現在は「契約不適合責任」として法的に定義されています。
主な不適合の例
築古物件においてよく見られる不適合には、以下のようなケースがあります：
- 建物の構造上の不具合：雨漏り、シロアリ被害、基礎のひび割れ。
- 設備の故障：給湯器、エアコン、トイレなどの設備が動作しない。
- 土地・建物の法的問題：再建築不可物件である、登記情報と実際の土地面積が異なる。
- 隠れた欠陥：天井裏や壁の中にある配管の劣化、断熱材の損傷。
契約不適合責任の範囲
契約不適合責任が適用される範囲は、以下の要素に依存します：
- 売買契約の内容：契約書で明記された保証範囲が基準になります。
- 物件の状態説明：売主が「現状有姿（現状のまま売却）」での引き渡しを条件にする場合、責任範囲が制限されることがあります。
- 引渡し時点の状況：引渡し時点で既に不具合が存在していた場合のみ適用。
投資家が知っておくべき契約不適合責任の重要ポイント
保証期間
契約不適合責任には「保証期間」が定められています。通常、引渡し日から1～2年程度が一般的ですが、契約内容により異なります。
- 注意点：保証期間が短い場合、引渡し後に早期に物件を点検し、不具合がないか確認する必要があります。
買主の通知義務
買主（投資家）は、物件の不具合を発見した場合、速やかに売主へ通知しなければなりません。
- 期限：通常、発見後1年以内に通知する必要があります。
- 重要性：通知が遅れると、売主が責任を負わない場合があります。
現状有姿取引の注意点
「現状有姿」とは、売主が物件を現状のまま引き渡す契約形態のことです。この場合、売主の契約不適合責任が大幅に制限されます。
- リスク：物件内部の状態や見えない不具合が買主の負担になる可能性があります。
- 対応策：契約前にインスペクション（建物調査）を実施し、不具合の有無を確認しましょう。
契約不適合責任に関するトラブル事例
事例1：雨漏りの発覚
- 状況：引渡し後、初めての大雨で雨漏りが発生。
- 原因：屋根材の経年劣化による破損。
- 解決策：売主に通知し、修理費用の負担を求めた。保証期間内だったため修理対応が行われた。
事例2：再建築不可物件の購入
- 状況：物件購入後に、建築基準法により再建築ができないことが判明。
- 原因：事前に売主から説明がなかった。
- 解決策：契約不適合責任を理由に売主へ契約解除を求め、購入代金が返還された。
投資家がリスクを回避するためのポイント
インスペクションの活用
購入前に建物調査（インスペクション）を実施し、不具合の有無を確認しましょう。
- 調査対象：雨漏り、シロアリ、基礎の劣化、水回り設備など。
- 費用目安：5万～10万円程度。
契約書の内容確認
契約不適合責任の範囲や保証期間を契約書で明確に記載してもらいましょう。
- 特に「現状有姿」での取引の場合、具体的な免責事項を確認する。
売主の信用調査
売主が個人であれば、過去の取引実績や物件情報の説明履歴を確認。信頼性が低い場合、購入を再検討する。
築古戸建て投資での契約不適合責任を理解するメリット
契約不適合責任を正しく理解し、適切な対応を取ることで、築古戸建て投資のリスクを最小限に抑えられます。
メリット：
- 不具合対応のコスト負担を軽減できる。
- トラブルを未然に防ぎ、安定した収益運用を実現。
- 契約書を適切にチェックすることで安心して投資を進められる。
まとめ
築古戸建て不動産投資では、契約不適合責任の範囲やリスクを理解することが不可欠です。特に大阪のように築年数が古い物件が多い市場では、不具合のリスクが高まるため、契約時の注意が重要です。
本記事で紹介した基礎知識を参考に、トラブルを未然に防ぎ、リスクを管理しながら築古戸建て不動産投資を成功させましょう！
大阪の築古戸建て不動産投資の相談をお受けしています。お気軽にお問い合わせ下さい。
