築古戸建て不動産投資を進める中で「旧法賃借権」という言葉に触れたことがある方も多いでしょう。旧法賃借権付き物件は、地代を支払いながら土地を借りて建物を運用する形になります。一見複雑に思えるこの制度ですが、正しく理解すれば投資対象として魅力的な選択肢になることもあります。本記事では、大阪エリアの築古戸建て不動産投資で「旧法賃借権」について知っておくべきポイントやリスクをわかりやすく解説します。
旧法賃借権とは？
旧法賃借権は、借地借家法が施行される前の「旧借地法」に基づいて設定された借地権のことを指します。ポイントは、借地人（地代を支払って土地を借りている側）の権利が非常に強く、借地期間が終了しても更新が前提となるため、地主が土地を取り戻しにくいことです。
旧法賃借権の特徴
- 借地期間：原則として 30年 が最初の契約期間。その後は、20年、さらに更新する場合は10年単位で延長されます。
- 契約の自動更新：借地人が更新を拒否しない限り、地主側が契約終了を主張することは難しいです。
- 借地料（地代）：借地人は地主に対して定期的に地代を支払います。
- 強い借地人の権利：借地人は建物を建て替える権利も認められており、地主の承諾があれば土地を第三者に転貸・譲渡することも可能です。
築古戸建て投資における「旧法賃借権付き物件」の魅力
旧法賃借権付き物件は、投資家にとって以下のメリットがあります。
物件価格が安い
旧法賃借権付き物件は「土地を所有しない」ため、物件価格が割安になります。土地付き物件と比べて初期投資額が低く、高利回りが実現しやすいのが魅力です。
長期的な運用が可能
借地期間が自動更新されるため、長期にわたって物件を運用し、安定的な収益を得ることが可能です。
地代は相対的に低額
地代は昔の契約時点で決まった金額がベースになっていることが多く、現在の地価と比べて低額に抑えられているケースもあります。
旧法賃借権付き物件の注意点とリスク
旧法賃借権付き物件には魅力がある一方で、以下のリスクや注意点も理解しておく必要があります。
地主の承諾が必要なケース
建物の建て替えや譲渡 には地主の承諾が必要です。承諾料（名義書き換え料）として地代の一定割合を支払うことが一般的です。
融資が受けづらい
土地の所有権がないため、金融機関によっては融資を受けるのが難しい場合があります。融資を検討する際は、日本政策金融公庫 など、旧法借地権付き物件でも融資に前向きな金融機関を選びましょう。
地代の値上げ交渉リスク
地主側から地代の値上げを求められる可能性があります。定期的に周辺地価と比較し、値上げの妥当性を確認することが重要です。
借地権の売却に制約がある
旧法賃借権を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要です。その際、譲渡承諾料が発生するケースもあります。
旧法賃借権付き物件を購入する際のポイント
築古戸建て投資で旧法賃借権付き物件を選ぶ場合、以下のポイントを押さえましょう。
契約内容をしっかり確認する
借地期間や更新条件、地代の金額、譲渡承諾料の有無を契約書で確認しましょう。
地主との関係を良好に保つ
地主の承諾が必要な場面が多いため、関係性を大切にし、円滑なコミュニケーションを心掛けましょう。
物件の収益性をシミュレーションする
地代や譲渡承諾料、修繕費を含めたランニングコストを計算し、投資収益をシミュレーションすることが重要です。
成功事例：大阪市内での旧法借地権付き物件活用
物件概要
- エリア：大阪市城東区
- 物件タイプ：築40年の木造戸建て（借地権付き）
- 購入価格：500万円（地代月額：1.5万円）
- リノベ費用：150万円（内装刷新＋設備交換）
運用結果
- 月家賃：7万円
- 年間収益：84万円
- 地代・運営コスト差引後の実質利回り：12.5％
ポイント
- 地代が安いため、土地付き物件よりも利回りが高くなった。
- 地主との良好な関係を保ちながら、建物の運用を継続している。
まとめ
旧法賃借権付きの築古戸建て物件は、土地を所有しない分、初期投資額を大幅に抑えられ、高利回りを実現しやすい投資対象です。ただし、地主の承諾が必要な場面や地代の支払いなど、一般の物件とは異なるポイントを理解しておく必要があります。
大阪エリアでは、城東区や大東市、東大阪市など築古戸建ての需要が高い地域を中心に、旧法賃借権付き物件の運用も視野に入れてみましょう。本記事を参考に、リスク管理を徹底しながら収益性の高い投資戦略を構築してください！
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