大阪で築古戸建ての不動産投資を行う際に忘れてはいけないのが固定資産税と都市計画税です。これらは毎年かかるランニングコストであり、事前にシミュレーションを行うことで正確な収支計画が立てられます。本記事では、大阪での固定資産税・都市計画税の計算方法、具体例、そして税負担を軽減するポイントについて詳しく解説します。
固定資産税と都市計画税とは？
固定資産税とは
固定資産税は、不動産を所有している人に対して毎年課される地方税です。土地や建物などが課税対象となり、所有している限り毎年支払う必要があります。
- 課税対象：土地、建物
- 税率：標準税率1.4%
都市計画税とは
都市計画税は、市街化区域内の土地や建物に対して課される税金で、都市計画事業や区画整理事業などに充てられます。
- 課税対象：市街化区域内の土地、建物
- 税率：標準税率0.3%
固定資産税・都市計画税の計算方法
不動産にかかる税金は、自治体が決定する固定資産税評価額に基づいて算出されます。
固定資産税の計算式
固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%
都市計画税の計算式
都市計画税額=固定資産税評価額×0.3%
実際のシミュレーション例
シミュレーション1：大阪市内の築古戸建ての場合
- 土地評価額：1,000万円
- 建物評価額：500万円
- 合計評価額：1,500万円
計算結果
- 固定資産税： 1,500万円×1.4%=21万円
- 都市計画税： 1,500万円×0.3%=4.5万円
- 年間合計税額： 21万円+4.5万円=25.5万円
シミュレーション2：堺市の築古戸建ての場合
- 土地評価額：800万円
- 建物評価額：300万円
- 合計評価額：1,100万円
計算結果
- 固定資産税： 1,100万円×1.4%=15.4万円
- 都市計画税： 1,100万円×0.3%=3.3万円
- 年間合計税額： 15.4万円+3.3万円=18.7万円
築古戸建ての税額を軽減するポイント
住宅用地の特例措置
住宅用地は固定資産税・都市計画税の課税標準額が軽減されます。
- 200㎡以下の部分：評価額の1/6が課税対象（固定資産税）、1/3が課税対象（都市計画税）
- 200㎡を超える部分：評価額の1/3が課税対象（固定資産税）、2/3が課税対象（都市計画税）
築年数による評価額の低下
建物の評価額は築年数が経つにつれ減少するため、古い建物ほど税負担が軽減される傾向があります。
リフォーム時の注意点
大規模リフォームや建て替えを行うと、建物の評価額が上昇する場合があります。リフォーム計画を立てる際には、固定資産税への影響も考慮しましょう。
賃貸運用における固定資産税・都市計画税の考え方
キャッシュフローの見直し
固定資産税と都市計画税は毎年発生するため、賃貸収入と税額を含めた収支計画を作成し、キャッシュフローを確認する必要があります。
短期賃貸運用での活用
観光需要が高い大阪では、築古戸建てを短期賃貸や民泊物件として活用するケースがあります。高収益を狙う場合でも、固定費となる税金を含めたシミュレーションを行うことで、適切な価格設定が可能です。
エリア別の特徴
大阪市内（北区・中央区など）
- 地価が高いため、土地の評価額が高め。
- 住宅用地の特例を適用することで、大幅な税額軽減が可能。
郊外エリア（堺市・大東市など）
- 土地評価額は大阪市内より低いため、総額が抑えられる。
- ファミリー層向けの広い土地付き戸建てでは住宅用地の特例が有効。
築古戸建て投資の成功事例
事例：堺市での築古戸建て投資
- 購入価格：800万円
- 土地・建物評価額：1,000万円
- 年間固定資産税・都市計画税：18万円
- 月額家賃：8万円
ポイント：
- 築年数が古いため、建物評価額が低く、税負担が軽減された。
- リフォーム費用を抑えつつ、賃貸収益を確保し、利回り10%以上を実現。
まとめ
大阪で築古戸建て投資を行う際、固定資産税と都市計画税は重要なランニングコストです。評価額を事前に確認し、正確なシミュレーションを行うことで、投資計画の見通しが立てやすくなります。住宅用地の特例や築年数による評価額の低下を活用することで、税負担を軽減することができます。
しっかりと費用を把握し、賢く投資計画を立てることで、築古戸建て投資を成功に導きましょう。
大阪で築古戸建て投資の相談をお受けしています。お気軽にお問い合わせください。
