築古戸建て不動産投資は初期費用が抑えられ、利回りも高くなりやすい不動産投資手法ですが、「融資が通りにくい」と考える投資家も多いでしょう。特に法定耐用年数を超えた物件は、一般の金融機関からの融資が難しい場合があります。
しかし、「日本政策金融公庫」を活用すれば、築古物件の購入資金やリノベーション費用の融資を受けることが可能です。本記事では、日本政策金融公庫を活用して築古戸建て不動産投資を進める方法と注意点について解説します。
日本政策金融公庫とは？
日本政策金融公庫（以下、公庫）は、政府系金融機関であり、民間の金融機関では融資が難しい中小企業や個人事業主、投資家に対して、低金利で融資を行う機関です。
公庫の特徴：
- 金利が低い：通常の金融機関よりも低金利（年1.0%台～2.0%台）。
- 耐用年数を超えた物件でも融資可能：築古物件に対しても柔軟な審査が行われる。
- 審査が事業計画重視：事業計画の内容や収益性が評価される。
築古戸建て投資で公庫を活用する手順
ステップ1：事業計画書を作成
公庫は「収益性」や「運用計画」を重視するため、事業計画書の作成が重要です。
事業計画書に盛り込む内容：
- 物件概要：築年数、間取り、購入価格、立地。
- リフォーム・リノベーション内容：修繕費用、工事内容、工期。
- 収支計画：家賃収入、管理費、修繕費、ローン返済額。
- ターゲット層と運用戦略：
- 単身者向け：家具付き賃貸、高速Wi-Fi設置。
- ファミリー向け：収納強化や駐車場確保。
- 将来の見通し：利回り計算、長期運用のビジョン。
ステップ2：必要書類を準備
公庫の融資申請には以下の書類が必要です：
- 本人確認書類：免許証、マイナンバーカード。
- 物件概要書：不動産業者から取得。
- 見積書：リフォーム費用の見積もり書。
- 過去の確定申告書（個人事業主の場合）。
- 収支シミュレーション：投資利回りや返済計画。
ステップ3：融資面談と審査
融資の可否は面談での内容や事業計画書の説得力に大きく依存します。
面談時のポイント：
- 「なぜ築古物件を選んだのか？」を明確に伝える。
- 修繕後の家賃設定や収益シミュレーションの根拠を示す。
- リスク管理として、修繕費や空室リスクへの対策を伝える。
ステップ4：融資実行
融資が通れば、物件購入費やリフォーム費用として資金が提供されます。
公庫融資を受けるためのポイント
- 収益性のある物件選定：
- エリアの賃貸需要が高いこと（例：城東区、大東市、東大阪市）。
- リノベーション後の家賃設定が周辺相場と比較して競争力があること。
- 具体的なリノベーション計画：
- 築古物件の劣化部分（キッチン、水回り、断熱性）を改善し、付加価値を高める。
- 家賃アップやターゲット層に合わせた改修内容を提案。
- リスク管理の徹底：
- 空室リスク：地元管理会社との提携で迅速な入居者募集。
- 修繕費の積み立て：運用後のリスクも想定し、経費計画を立てる。
成功事例：日本政策金融公庫を活用した築古戸建て不動産投資
物件概要：
- エリア：大阪府大東市
- 築年数：築35年
- 購入価格：800万円
- リフォーム費用：200万円（リノベーション内容：キッチン設備、和モダンデザイン）
- 公庫融資額：1,000万円（購入費＋リフォーム費用）
運用結果：
- 家賃設定：月10万円
- 年間収益：120万円
- 実質利回り：12％
成功ポイント：
- リノベーションで付加価値をつけ、ファミリー層向けに運用。
- 公庫融資を活用して自己資金を温存しつつ投資をスタート。
- 地域の管理会社と連携し、入居率98％を維持。
注意点とデメリット
- 審査期間：融資の審査には時間がかかる（約1ヶ月～2ヶ月）。
- 融資額の制限：公庫の融資は最大でも2,000万円程度が目安。
- 返済計画の重要性：家賃収入とローン返済額のバランスを慎重に検討する。
まとめ
日本政策金融公庫を活用すれば、耐用年数を超えた築古戸建て物件でも融資を受け、収益化することが可能です。しっかりとした事業計画書を作成し、リノベーションで物件の価値を高めることで、大阪市場において高利回り物件を手に入れられるでしょう。
築古戸建て不動産投資の第一歩として、日本政策金融公庫の活用を検討し、安定収益を実現しましょう！
大阪の築古戸建て不動産投資の相談をお受けしています。お気軽にお問い合わせ下さい。
