築古戸建て不動産投資を成功させるためには、物件選びや運用戦略だけでなく、契約書の内容をしっかり確認することが不可欠です。契約書は購入後のトラブルを防ぎ、安定した収益を得るための重要な基盤となります。本記事では、大阪で築古戸建て不動産投資を行う際に押さえるべき契約書のポイントを詳しく解説します。
売買契約書の確認ポイント
物件の基本情報
物件の所在地や土地面積、建物面積、築年数などが正確に記載されているか確認しましょう。
- ポイント: 物件概要と契約書の内容に相違がないか、不動産会社や登記簿謄本を照らし合わせて確認。
契約不適合責任
売主が引き渡し後に物件の不具合に対して責任を負う期間が記載されています。
- おすすめ: 築古物件では不具合が発生する可能性が高いため、契約不適合責任の期間ができるだけ長いものを選ぶ。
再建築の可否
「再建築不可」の物件は価格が安い反面、売却や運用に制約があります。
- チェック: 再建築可能かどうか、また容積率や建ぺい率が法律に適合しているか確認しましょう。
引き渡し条件
物件の状態（空室、占有中、現状渡しなど）が契約書に明記されています。
- 注意: 「現状渡し」の場合、引き渡し後の修繕費用が発生する可能性が高いため、修繕の必要性を事前に把握することが重要です。
賃貸契約書の確認ポイント（運用時）
賃料や支払い条件
賃料、支払い期日、遅延損害金の設定を確認。
- ポイント: 賃貸需要の高いエリア（城東区、阿倍野区など）では、適正な賃料設定を行い、支払い期日や延滞対策を明記することで収益の安定化を図りましょう。
契約期間と更新条件
契約期間（普通借家契約または定期借家契約）が記載されています。
- おすすめ: 短期賃貸や民泊運用を予定している場合は、定期借家契約を検討することで、契約終了時の柔軟性を確保できます。
入居者の義務
物件の使用方法、清掃義務、退去時の原状回復について詳細に記載。
- 注意: 原状回復費用の負担割合が曖昧だと退去時にトラブルになるため、具体的に明記しておきましょう。
民泊運用時の重要書類
運営許可関連書類
民泊運用を行う場合、大阪市内では住宅宿泊事業法（民泊新法）または国家戦略特区法に基づく届出が必要です。
- 注意: 契約書には、物件が民泊運用に適していることを記載しておきましょう（近隣住民への説明や同意が必要な場合もあります）。
利用規約とゲストとの契約
ゲストとのトラブルを防ぐため、利用規約を明確に定めましょう。
- 内容: チェックイン・チェックアウトの時間、禁止事項（騒音やペット禁止など）、損害発生時の賠償責任。
契約書を締結する前の注意点
重要事項説明書の確認
契約前に必ず不動産会社が説明する重要事項説明書を確認します。
- チェックリスト:
- 境界線の有無
- 瑕疵（かし）保険の適用
- 地域の用途制限や法規制
専門家への相談
契約書内容に不明点がある場合、不動産専門の弁護士や税理士に相談するのがおすすめです。
修繕費用の確認
契約前に物件の状態を把握し、修繕費用の見積もりを取得。
- 例: 築古戸建てでのリノベーション費用は200万円～300万円が一般的。
大阪での成功事例：契約内容の工夫が生んだ高収益
事例
- エリア: 阿倍野区
- 物件価格: 1,000万円
- 運用方法: 民泊運用
- 契約ポイント: 重要事項説明書で耐震性を確認後、購入時に耐震補強工事を実施し、民泊運用で月収益25万円を達成。
成功の理由は、契約内容を事前に綿密に確認し、不安要素を排除したことです。
まとめ
大阪で築古戸建て不動産投資を成功させるには、契約書をしっかり確認し、エリアや物件の特性に応じた内容を反映させることが重要です。本記事で紹介したポイントを参考に、契約内容を把握した上で、安心して投資を進めましょう。
専門家のサポートを活用しながら、大阪での築古戸建て不動産投資を成功させてください！
築古戸建て投資や民泊に関する相談をお受けしています。お気軽にお問い合わせください。
